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大干货!平果2021下半年购房避“坑”指南来了!建议收藏....

转载 发布:2021/9/23 15:25:03 来源:微信公众号 163387 阅读


买房从来不是简单的事,交易的某些环节往往暗坑深藏。


但,大多数期房购买风险是完全可以避免的,购房者可以提前了解避坑知识点,谨慎一点,细心一点,买到的房子可以很顺心。


今天就整理了一篇“避坑”小文章,铁汁们快收藏起来吧


一、买房前期:少听多看,五证二书!



1、不要光听置业顾问说什么,要看小区规划图有什么。


可以通过项目规划图避开开发商未告知的不利因素,要重点关注规划图中不明用途的地块,特别是深蓝色标注的市政设施用地,很可能是垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池。


除此之外,那些置业顾问对你吹的牛,规划图都会一一戳破。

看房的时候,不少人都会被售楼部华丽的楼盘宣传册、精致的沙盘吸引,在置业顾问“所见即所享”的话术中越看越满意!



但沙盘和实景之间往往都存在着很大的差异,比如沙盘上的路是拼花卵石铺装,实景可能是沥青铺裝,甚至是硬化水泥路。
 



或者,沙盘上绿化盎然九重园林,绿化率直奔35%以上,但实景可能只有零星树木,甚至都是刚种下的小树苗。
 


有些置业顾问还会夸大楼间距,沙盘也会特地拉大楼栋距离,但是你可以打开规划公示图或总平面图,放大图片后在两栋楼的轴线上可以看到实际楼间距。
 
 
还有一些开发商可能会擅自改变原有的规划设计,比如把配套设施随意改动,把绿地变成地上车位,或者在空地上加盖新楼,严重侵害消费者的知情权。


为了规避上面的问题,大家一定要仔细核对规划图,上面会有配套设施、绿化、容积率、车位划分等信息。


而且,开发商擅自变更规划设计是需要向有关部门做备案的,大家可以在合同上与开发商作出约定,如有规划变更应提前通知;未作出通知的,属于侵权行为。

 
2、不要以为审查“五证”很麻烦,后期被坑更心烦。

五证是:即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》(建设工程开工证)和《商品房销售(预售)许可证》。
 
 
看起来复杂,我们只需要看有没有土地证和预售证即可,两者都有表明所购房屋属合法交易范畴。

很多楼盘烂尾的原因极有可能是开发商在手续不全的情况下就开盘销售,资金不能回笼,开发商跑路,所以证件齐全的必要性早被大家熟知,但不代表关键时刻都能灵活运用。

比如一位网友小李,初次看房时候也核验了证件,看房满意交了定金。

之后迟迟不见开发商通知签合同,不能面签就不能办理按揭,眼看着利率上浮比率从10%涨至20%,只能干着急。

按理来说开发商应该更急于签合同回款,这是为什么呢?相信不少人也遇到过这样的疑惑。


原来是因为他买的那套房交定金时并没有取得预售证,几个月开发商成功取证之后才通知面签。


虽然小李初次看房时核验了证件,已经确定这是五证齐全的楼盘可以放心选购。但是几轮看房下来,他改变了最初意向,最终选定的楼栋却是尚未取得预售证的。


因为这个疏忽,他无形之中承担了项目烂尾的风险,并且承担了因利率上浮而增加的十几万房贷利息,郁闷至极。



所以,即使证件齐全,我们也要特别查看《商品房销售许可证》的预售范围,上面会列明该项目可销售楼栋,在下定前务必要确认所买楼栋号在预售范围内。
  
二、买房中期:合同!



合同文书虽大同小异,但失之毫厘差之千里。

有条件的话一定要认真看清合同,这句话值得大家重读三遍。



很多人在看到合同的时候觉得复杂看不透,要么觉得大家都一样反正不会有所改动,就会很随意,只核对相关信息就直接在置业顾问指定的地方签字了。


其实看合同也是有学问的,一般来说合同都分为以下5个部分:

序号合同模板重要性
1合同范文一般重要
2补充协议最重要,务必钻研
3银行同意出售房屋的说明重要,仔细研读
4物业管理合同一般重要
5业主合约一般重要

补充协议一定要细细研究,不懂的可以请教熟悉房产知识的人把关,对模糊不清的条款,务必要在明确其具体含意后再决定签署。


并且,要把关键性问题研究透彻,比如说,公摊实际大小和置业顾问说的是否一致;交房延期赔偿比例等等。


此外,还有些不良开发商会利用合同的空白处做文章,私自增加内容作为合同的补充条款。



因此,我们签完合同后,要在最后空白处应填上自己应有权益的内容,如果无需填写,也应画上横线,防止被不良开发商动手脚。
  
三、买房后期:收房与验房!



1、交房要锱铢必较、严控程序  

正常的收房流程:


特别注意,有些开发商交房时,要求先办完所有手续再验房,不符合国家政策。


一旦你签字交款,就意味着你认可房子并且完成收房了,即使房子有整改也只能交给物业慢慢维修,非常被动,一定要坚决拒绝,规范程序。
 
2、收房不验房,装修要白忙

收房时候货不对版已经见怪不怪了,一些开发商为了利益最大化,偷工减料私自降标,造成屋顶漏水、墙面开裂管道渗漏等严重质量问题,给房屋质量和安全埋下了重大隐患。



所以,我们收房时务必认真验房:


检测墙体:用锤子垫上几层纸敲击墙壁,空鼓的地方声音清脆,实体墙声音沉闷;


检查门窗的强度:门窗推拉顺滑,无严重划痕断裂,五金配件齐全,门窗关闭时无明显缝隙等;


验收防水:把室内排水孔封闭严实,然后放水蓄水,查验是否有渗漏现象。




墙面天花:用大功率灯光照射,墙壁天花板是否平整可以通过光线的阴影看出;如果局部翻修过,则会与墙壁原色不同色。


因此,验房要谨慎,发现问题要求开发商限期整改。


如果嫌麻烦或者需要更严格验收房屋,特别是对主体结构等方面的验收,尽可能请专业检测机构进行鉴定,以便根据具体情况进行处理。


写在最后:


买房子是大宗交易,交易环节无论多谨慎都不为过,特别是高周转和限价之下减配变成常态,就更需要我们擦亮眼睛,补充知识,扫清盲点。


如果不想在买房后被动维权,就要在买房前主动维护,买好房子并没有那么难。


- END -



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